谢逸枫：广州120平以上住房将成购房热点，限购取消了
文/谢逸枫基于调控基调、供求关系发生根本性变化（商品房库存上升、大户型住房销售难、改善性需求难释放）、市场处于探底、筑底的下行周期等因素考量。继2023年8月30日广州正式执行认房不认贷政策，只要名下无房，再买房贷款按首套房算，可执行首付三成政策。之前名下无房，有贷款记录，首付4成。继2023年9月20日广州提出调整住房限购政策实施区域范围、二手房增值税免征期“5年改2年”、非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年等政策。2023年9月广州放松黄埔、花都、番禺和白云部分地区限购后，楼市出现阶段性回暖后再次陷入降温趋势，前期政策效果边际减弱，库存去化压力巨大。2023年广州商品房销售面积同比下降8.8%（2022年同比下降32.1%），连续两年销售下滑。24年1月前18天广州新房成交同比下降22%，基本面修复缓慢。广州房管部门的数据显示，2024年1月（至26日）广州新房成交套数日均值仅105套，较2023年12月的204套明显下降，处于2022年12月以来的最低水平。广州房管部门数据显示，截至2023年末广州市新房库存量（住宅可售面积）1173.6万平方米，去化周期为19.8个月，库存量及去化周期整体处于高位水平。广州贝壳研究数据显示，截至2024年1月27日，广州二手房挂牌量为14.2万套，按照2023年全年广州二手房成交量10.6万套来计算，去化需要14个月。说明广州楼市出现阶段性回暖后再次陷入降温趋势，前期政策效果边际减弱，商品住宅库存与去化周期压力巨大，新政策出台的紧迫性较强。这是2024年1月26日住建部提出“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”后，广州成为首个调整限购政策的一线城市。2024年1月27日，广府办公厅宣布楼市新政策，继续加大住房保障力度、精准支持项目合理融资需求等，限购区域范围内，放开120平方米以上的住房限购。限购区域范围内，支持自有住房的居民家庭“租一买一”、“卖一买一”，商服类物业不再限定转让对象（企业、自然人均可以购买），这“四条”新政威慑力巨大。一是取消大面积段限购。在限购区域范围内购买120平方米以上住房不限购。名下已有的120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。二是支持“租一买一”和“卖一买一”。居民名下住房用作租赁住房完成备案/系统挂牌计划出售的，买房时核减名下住房套数。自广州2010年限购开启，2013年针对非户籍家庭限购年限从1年延长至3年，2017年增加本地户籍单身限购要求、非户籍家庭限购年限延长至5年。2020年多区人才限购宽松，到2023年9月放开部分区域限购、非户籍家庭限购由5年改为2年，2024年1月27日限购区放开120平方米住房限购。三是允许双证、多证合一。具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。商服类物业不再限定转让对象。四是商服类物业不再限定转让对象。公寓和商业大平层、写字楼不再限制购买人群和转售对象， 个人可以购买了，不限转售对象。笔者认为，支持“双证合一”、“多证合一”，商服类物业个人可以购买，有利于及时释放购房名额、有利于交易的效率提升、有利去化公寓、商业和办公楼库存。数据显示，截至2023年末广州公寓、商业和办公楼可售库存分别为157、327、227万平，去化周期分别为33、68、65个月，去化压力大，利于商服物业去库存。广州限购松绑，最大的作用是什么？笔者认为，有利激活与推动改善型需求释放、有利去化高端大户型住房库存、有利房企加快销售回款、有利市场企稳。广州大户型限购政策的取消，顺应了广州中心区大户型供应猛增、高价房库存去化压力大、改善性需求增加的趋势，将有利于增加和留住高端购买力。通过中指、克尔瑞的二组数据显示，2023年120平以上商品住房供应、成交占比分别达到42%、37%，说明房地产市场的改善需求占比高，改善需求增长快。由于宏观环境不稳定，高净值人群投资渠道匮乏，城市核心地段的优质物业因在资产保值方面有更强的确定性而受到追捧，从而成就了高端市场的亮眼表现。2023年100以下、100-140、140平以上商品住宅(除保障房)成交面积占比分别为39%、42%、18%，三个面积段成交面积分别同比下降1%、上升2%、上升24%。2023年广州120平以上住房成交占比看，比2022年、2021年都有提升。从供求关系来看，广州楼市总体供大于求，其中限购区域内，商品住房依然供大于求。2023年广州120平以上的新房住宅成交2.01万套，占比27%，较2021年提升3.8%。120平以上的二手房成交2.12万套，占比20%，较2021年提升5%。广州限购区域（越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙）新房库存量大，其中120平以上的新房供求比更大。2023年广州120平以上的新房住宅合计供应1.05万套，占限购区的42%。成交8409套，占限购区的37%。总体看，限购区域范围的120平大户型住房占四成。2023年限购区域的新房成交之中，120平以上的成交均价是72445元/平，而120平以下仅42579元/平，说明120平以上大户型，基本上是高房价的高端住宅。笔者认为，新政堪称放开购房，对广州楼市产生四大影响力，一是广州楼市将提前进入见底反弹，走出筑底的局面。二是助推楼市小阳春、金九银十行情再现。三是刺激本地、外部增量的高端改善型积极入市，促进成交复苏、房价企稳。四是提升大户型市场活跃度，及时缓解供需走弱的局面。预计广州限购新政效果如何？笔者认为，从过去政策放松情况来看，广州限购政策的放松效果较好，预计此次新政短期对市场带来巨大的成交回升效果。2023年广州认房不认贷（8月30日）、降首付比例与利率（9月8日）、局部限购放松（9月20日）后的一个月内日均新房成交套数较政策前一个月暴升。分别提升70%、67%、87%，政策对新房市场的带动效果较好。二手房市场在政策后的9、10月未见明显好转，11、12月二手房成交有所回升。此次广州限购政策的放松力度超出市场预期，以面积的形式放开限购，以往按照区域、人群局部和人才定向放松限购不同。预计成交量、房价短期将有所回升。基于当前宏观经济较弱、居民收入预期较差，居民对于大户型高端物业的购买力和购买意愿能有多大程度的提升、政策效果的持续性能否保持依然需要观察。中长期来看，居民对收入和房价预期的扭转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。按照以往经验，广州一直是最早出台宽松政策的一线城市，示范效应显著。随着广州放开大户型限购政策，其他一线城市是否会效仿？笔者认为，接下来，一线城市的北上深将会优化限购区域、对象、户型、套数、社保或纳税年限等。例如2024年1月13日，上海市青浦区、奉贤区宣布，有条件放开外地单身限购，同时对购房者缴纳社保、个税的年限由过去的五年降至三年。因为2024年1月26日住建部已经提出“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，地方有权自行决定取消或放开、调整限购政策。可以抄底广州限购区域内的120平方米以上的房子吗？笔者认为，正是最好时机。要说性价比，在四个一线城市的北京、上海、深圳里面，广州房价最低。广州现住的房价处于低谷期。要说门槛，房贷的首付、利率、税费都是2016年以来最低的。要说资格，已经放开限购了。要说时机，楼市调整期，政策见底。
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